一、房地産相關概念

(一) 房地産概念:房地産又稱不(bù員去)動産,是指土地、建築物及固着在土地、建築物上不(bù)可分離裡為的部分.其中不(bù)可分離的部分,如(rú)樹照器木(mù)、水暖設備等.房地産有三種存在形式:

1、 單純的土地;

2、 單純的建築物;

3、 土地與建築物結合的房産;

(二) 房地産市場的分類:根據房地産開(kā近身i)發,銷售與消費過程特點,可以将房地産市場分國熱為(wèi):

1、 一級市場(土地市場);

2、 二級市場(房地産增量房市場);

3、 三級市場(房地産存量房市場);

(三) 土地及土地所有權:

1、 土地的概念:一般是指地面、地面以下和地面以上一定範圍的空間.現實生木訊活中的土地是人為(wèi)劃分的,具有特定面積範圍的地域.

2、 土地公有制:根據憲法規定,土地所有權分全民所有(國有土地)黃聽與集體土地所有權,集體轉為(wèi)國有才問姐能轉讓,個人和單位隻擁有土地的使用權;

3、 土地使用權在期限内可以出租、轉讓、報中抵押.

(四) 土地使用權獲取方式:

1、 土地使用權出讓:

l 指國家(jiā)将國有土地使用權在一定年限内出讓給土地使用者,由土地使用西討者向國家(jiā)支付土地使用權出讓金(她電jīn)的行為(wèi);

l 土地使用權出讓采用招标、拍賣、雙方協議三種方式;六類用地(商業、娛樂日說、旅遊、金(jīn)融、服務業、商品房)采用招标、拍賣的計樂方式;舊城改造采用雙方協議的方式;

l 國有土地使用權出讓年限:

Ø 商業、旅遊、娛樂用地40年;

Ø 工(gōng)業用地、科(kē)教、文畫章體、衛生、體育用地、綜合或其他(tā)用地什商50年;

Ø 住房用地70年;房地産的使用權年限對價值有直草科接影響.

2、 土地使用權劃撥:

l 指縣級以上人民政府依法批準,在土地使用者繳納補償、安置等如要費用後将該幅土地交付其使用,或者将土地使用權無償交付給土地使用謝錢者使用的行為(wèi);

l 以劃撥方式取得(de)土地使用權的,除法律、行政秒錯法規另有規定外,沒有使用期限的限制;

l 下列建設用地的土地使用權,确屬必須的,可由縣級以上人民政府那暗依法批準劃撥:

Ø 國家(jiā)機關用地和軍事用地;弟森

Ø 城市基礎設施用地和公益事業用地;

Ø 國家(jiā)重點扶持的能源、交通(tōng員高)、水利等項目用地;

Ø 法律、行政法規規定的其他(tā)議議用地;

(五) 建築概念

1、 建築:建築物和構築物的總稱;

2、 狹義建築物:指各類房屋,構築物如(rú)樹木(mù)、電梯知計、水暖設備等;

3、 合格建築物的标準:适用、經濟、美觀;

l 适用:安全、防水、隔聲、保溫隔熱、采光、功能做學齊全、空間格局合理;

l 經濟:購置價格合理、維修保養、采暖、空調能耗不(bù煙化)高;

l 美觀:建築造型、色彩美感、與環境協調;

(六) 物業概念

1、 物業:廣義的物業就是房地産,狹義的物頻快業,包括各類房屋及其附屬的設備、設施和相關場地;

l 各類房屋:可以是建築群,如(rú)住宅視購小(xiǎo)區,也可以是一幢住宅;

l 附屬的設備、設施和相關場地:是指與上述建築物相配套的室内外各類設施、市政嗎來公用設施、道路交通(tōng)等;

二、 房屋建築常識

1、 容積率:

總建築面積與總用地面積的比值, 反映土地利用程度、使用這時強度及其經濟性的技術經濟指标;

容積率=建築總面積÷用地面積;

一般來講:普通(tōng)住宅≥1.0;非普通(tōng)住宅<1店低.0;

2、 建築密度:

項目用地範圍内各種建築用地面積總和占總用地面積的比例.也可以是建築為線物基底總面積÷總用地面積,但明反映建築用地範圍内的空地率和建築物的密集程度;

3、 綠化率:

指項目規劃用地範圍内綠化用地總面積占規到信劃建設用地面積的比例;

4、 綠地率:

描述的是居住區用地範圍内各類綠地的總和與居住區用地的比率;

5、 層高:

住宅高度以“層”為(wèi)單位計算,是指地男下層地闆面或樓闆面到上層樓層面之間的距離.

6、 淨高:

指下層地闆面或樓闆上表面到上層樓闆下表面之間的距離.明雜淨高=層高-樓闆厚度;

7、 進深:

指住宅的長(cháng)度,指一間獨立的房屋或一幢居住高兵建築從前牆皮到後牆皮之間的實際長(cháng大湖)度,為(wèi)了保證住宅具有良好(hǎo)的自們在然采光和通(tōng)風條件,目前我國大(dà)量城鎮住宅房間的進弟業深一般都限定在5米左右,不(bù)能任意擴大(dà).住宅進深過大(d街票à),就是住宅成為(wèi)狹長(cháng)型,距離門窗較遠的門好室内空間自然光線不(bù)足,但進深大(近喝dà)的住宅可以有效的節約用地;

8、 開(kāi)間:

指住宅的寬度,指一間房屋内一面牆皮之間到另一面牆海北皮之間的實際距離,住宅的開(kāi)間在住宅設計上有嚴一喝格的規定;較小(xiǎo)的開(kāi)間範圍相信,可縮短(duǎn)樓闆的層間跨度,增強住宅結構的整體性、穩定性和抗震性;快農

9、 建築面積:

指建築物外牆外圍所圍成空間的水平面積.包含了房屋居住可用的實用面積、牆體柱廠音體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等;

10、公攤面積:

指建築物的樓梯、電梯井、外牆、公共門廳、走道票子、設備間、首層大(dà)堂及小(xiǎo)區内其它一些配套設施做醫的面積總和;

11、使用面積:

它是建築面積扣除公攤面積、及牆體柱體所占用的面積後的直接供讀國住戶生活的淨使用面積,俗稱地磚面積;

12、占地面積:

建築物基底及其功能需要占用的面積,也叫紅線面積;

13、套内建築面積=套内使用面積+套内牆體面積+陽台建築面積(露台面積按半影見面積計算);

14、建築面積=套内建築面積+公攤面積;

15、銷售面積=套内建築面積+公攤的公用建築面積;一公商品房按“套”或“單元”出售;

16、公用建築面積=整幢建築面積-套内建築面積和-不(b火土ù)應分攤的建築面積;

17、公攤的公用建築面積=套内建築面積&ti黑畫mes;公用建築面積分攤系數;

18、公用建築面積分攤系數:公用建築面積÷套内建動和築面積之和;

19、分攤的公用建築面積包括:大(dà)匠花堂、公共大(dà)廳、走廊、過道、共廁、電梯前廳、樓梯間、電梯井、

電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、消防通(tōng)道、水泵房、水嗎都箱間、冷凍機房、配電室、煤氣調壓室、空調房、電梯司朋工(gōng)休息室、值班警衛室、衛星接收機訊城房等;

20、不(bù)記入的公攤面積:倉庫、車(chē)庫、車(c微樂hē)道、供暖鍋爐房、人防地下室、物管用房、售兒關房單位自營、

自用房屋、多幢房屋服務的警衛室;

21、實用率=套内建築面積÷住宅建築面積;

22、使用率=使用面積÷住宅面積,一般高層塔樓在72%至7很吧5%之間,闆樓在78%至80%之間;小(xiǎo)于實

用率;

23、地下室:

指房間地面低(dī)于室外地平面的高度超過該房間一鄉淨高的1/2;

24、半地下室:

指房間地面低(dī)于室外地平面的高度超過該房間淨高的1/3,且不(b農廠ù)超過1/2;

25、陽台:

供居住者進行室外活動/晾曬衣物等的空間;

26、平台:

供居住者進行室外活動的上屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分;快子

27、标準層:

指平面布置相同的住宅樓層;

28、中間層:

底層和最高住戶入口層之間的中間樓層.

三、房地産行業術語:

(一)室内設施:

1、 四氣:暖氣、煤氣、熱水器(qì)、空調;

2、 全齊:家(jiā)電(電視、冰箱、洗衣機)和家(子北jiā)具(床、衣櫃、沙發、電視櫃、整體櫥櫃)麗有;

(二)裝修分類:

1、 毛 坯:水泥地、白牆;

2、 簡 裝 修:地磚、白牆;

3、 中 裝 修:大(dà)地磚、老式木(mù)少中地闆;

4、 精 裝 修:木(mù)地闆、包門、包窗;

5、 豪華裝修:裝修前衛、用料講究;

(三)戶型及面積:

1、 一居室:公房面積:30-50平米;商品房面積:40-80平米一他;

2、 二居室:公房面積:50-70平米;商子呢品房面積:80-120平米;

3、 三居室:公房面積:60-90平米;商品房面積:120-160平米;

4、 越層:房屋使用層跳躍的房型,如(rú)一越二,三越四算科等;

5、 錯(cuò)層:房屋内地面錯(cuò)落的房型;

(四) 樓層及朝向:

1、 樓層描述,多層樓房為(wèi)6層,房屋所在層討話3層,簡寫3/6;

l 優劣:

l 樓房中多層樓有“金(jīn)三銀四”的說(shuō)法,即六層樓三層最文視佳,四層次之;

l 高層樓中層次較高的價位也較高,但二手房中頂樓除外;

2、 朝向(以主卧室窗戶所對應的方向為(wèi大做)準)

l 多層樓朝向多為(wèi)南北正向或東西側向;

l 高層闆樓與多層樓的朝向相似;

l 高層塔樓多為(wèi)四角,其朝向多為(wèi)東南、西南、答師東北、西北及各種斜向;

四、房地産特性:

(一) 不(bù)可移動性;

(二) 獨一無二性;

(三) 壽命長(cháng)久性;

(四) 數量有限性;

(五) 用途多樣性;

(六) 相互影響性;

(七) 受政策\市場影響大(dà);

(八) 标的高;

(九) 變現慢;

(十)保值增值性;

五、房屋分類及詳解:

(一) 按住宅層數劃分:

1、 低(dī)層:層數為(wèi)1-3層;

2、 多層:層數為(wèi)4-6層;河空

3、 中高層:層數為(wèi)7-9層;

4、 高層:10層以上;

(二) 按使用性質劃分:

1、 生産性建築;廠房、車(chē)間等;

2、 非生産性建築;

l 居住建築:如(rú)住宅等;

l 公共建築:如(rú)辦公、文體、交通(tōng)弟友等;

(三) 按結構類型劃分:

1、 磚混結構:這類建築物的豎向承重構件采用磚牆或多金磚柱，水平承重構件采用鋼筋混凝土樓闆、屋頂闆。這種結構房間小(xiǎ人長o)、層數低(dī)，一般用于多層建築中;

2、 框架結構:這種結構的承重部分是由鋼筋混凝跳什土或鋼材制作的梁、闆、柱形成的骨架，可用于多層那理和高層建築;

3、 鋼筋混凝土闆牆結構; 這類建築物的豎向承重構件和水平承重構件均快謝采用鋼筋混凝土制作，多用于多層和高層建築

4、 空間結構:包括:縣索結構、網架結構、殼體結構等。如(rú)體育館、大(醫新dà)劇(jù)院等;

(四) 按建築材料劃分:

1、 磚混:紅磚與水泥;承重的主要構件是用磚和混凝土建造的;

2、 鋼混:澆注、最為(wèi)結實;承重的主要構件是用鋼、鋼筋混朋朋凝土建造的;

3、 預制闆:預制的混凝土闆與鋼筋;承重的主要構件是用鋼筋混凝土建造的.包括劇農薄殼結構、大(dà)模闆現澆結構及使用滑模、升闆等建造的鋼筋混凝土結構的建自畫築物;

(五) 按樓型外觀劃分:

1、 闆樓:

l 是指由多個住宅單元組合而成,每單元均設有樓梯或樓梯、電梯皆有的匠都住宅;每個單元用自己單獨的樓梯、電梯;

l 闆樓基本形式:

Ø 多 層:6層以下;

Ø 小(xiǎo)高層:7-12媽花層以内;

Ø 高 層:13-18層;

Ø 超高層:18層以上甚離校至更高;

2、 塔樓:

l 主要是指以共用樓梯、電梯為(wèi)核心布置多農民套住房的高層住宅.通(tōng)俗地說(shuō),塔樓以電梯、樓梯畫做為(wèi)布局核心,上到樓層之後,向四面走可以直接進入戶内;

l 塔樓基本形式:蝶型、品字型、Z字型、塔闆結合、十字型、方形線聽塔樓;

3、 闆、塔優劣勢比較：

比較角度闆樓塔樓備注

建築密度低(dī)高

建築平

均高度低(dī)高不(bù)直接構成優劣勢:但高層紙河建築有利于觀景.不(bù)容易受遮擋,間接有利.

容積率低(dī)高

通(tōng)風好(hǎo)不(bù)暢

朝向戶戶朝陽常有無采光居室

采光

戶戶朝陽，南北通(tōng)透存在灰色空間同層分布不電山(bù)同的戶型單位,單位之間互為(wèi)遮擋對采光有負面影響:戶型難以全面遠了照顧每間居室的采光設置

高度問題較容易受遮擋高度問題較不(bù)容易受遮擋

戶型靈活程度低(dī)高塔樓多采用大(dà)框架結構,好工除少數承重梁之外.戶内分隔牆基本都可以拆改;

使用率闆樓戶型的使用率平均達到80%最高可達9哥坐0%塔樓戶型使用率常不(bù)足70%;受不(話會bù)規則空間局限很難設計高使用率使用率越高，空西呢間使用程度越高，價格成本越低(dī);

銷售分攤低(dī)高塔樓的過道、電梯、不(bù)對文務稱戶型等因素，造成

公攤面積高

單價高低(dī)犧牲建築密度與容積率的塔樓建築成本遠遠低(dī)于闆樓

補充：筒子(zǐ)樓:衛生間、廚房都集體公用;

寫字樓:辦公使用;

(六) 按房屋戶型劃分:

1、 一居室;一卧室;

2、 二居室;二卧室;

3、 三居室;三卧室;

4、 多居室;多卧室;

5、 錯(cuò) 層:主要指的是一套房子(zǐ)不(bù)處于同一平面司子，即房内的廳、卧、衛、廚、陽台處于幾個高度不(bù)同的平面上。

6、 躍 層:躍層住宅是一套住宅占兩個坐大樓層,有内部樓梯聯系上下層;一般在首層安排起居室學民、廚房、餐廳、衛生間,最好(hǎo)有一間卧室,二層安排卧室、書房、衛生可秒間等。

7、 複 式:複式住宅在概念上是一層，但層高較普通(tōng購服)的住宅高，可在局部掏出夾層，安排卧室或書房等内容，用樓梯聯系上下。其目的是你城提高住宅空間利用率。

(七) 按産權性質劃分:

1、 商品房::指各房地産開(kāi)發公好藍司投資(zī)興建的,以赢利為(wèi)問慢目的,按市場規律經營的房子(zǐ);

分類:

(1) 普通(tōng)住宅:

l 容積率1.0(含1.0)以上;

l 建築面積在140平方米以下;

l 成交價低(dī)于同級别土地住房平均交易價格1.2倍以下;

(2) 非普通(tōng)住宅:

l 甲宅; 24小(xiǎo)時(shí)電梯、保安，物業費較高;

l 公寓;商品房、24小(xiǎo)時(shí)電梯、保安、24飛笑小(xiǎo)時(shí)管道熱水;

l 别墅:(獨棟、聯排、雙拼、疊拼)一般較為(wèi)偏遠;輛也

(3) 商品房銷售資(zī)質:商品房銷售須具備以下五證：《國有土請的地使用證》、《建設用地規劃可證》、《建設村玩工(gōng)程規劃許可證》、《施工(gōng)許可證》、《商品房銷售許可證熱知》;

2、 已購公房:

l 普通(tōng)公房: 指按照國家(jiā)房改有關售司行房政策,單位職工(gōng)按成本價、标準價或優惠通作價購買的原産權屬于單位的公有住房.職工(gōng)根據國家(jiā)政什明策,按成本價或标準價購買的由單位建設的安居工(gōng)程和集資黃哥(zī)合作建設的住房;

l 央産房: 指按照國家(jiā)房改有關售房政策,單位職工(gōng但很)按成本價、标準價或優惠價購買的原産權屬于白紅中央在京單位,國有大(dà)中型企業及國務院各部師紙委機關的公有住房.職工(gōng)根據國家(jiā)政策山說,按成本價或标準價購買的由中央在京單位建設的安居工(gōng)程住房白樹和集資(zī)合作建設的住房;

3、 經濟适用房:

l 定義:以中低(dī)收入家(jiā)庭國對住房困難戶為(wèi)供應對象,并按國家(j煙放iā)住宅建設标準建造的,具有社會(huì)保障性質的普通(tōn熱嗎g)住宅.土地供應原則上實行劃撥方式,住房設計能校要體現經濟适用美觀的原則,使用功能上要滿足民紙居民的基本生活需要.經濟适用房的供應價格由經濟适用房建設的行政主內小管部門會(huì)同物價部門按建設成本确媽東定.

l 隻擁有房屋所有權:表現形式為(wèi)紅色防僞車河制材的“房屋産權證”并在第一頁上部加蓋經濟适用住房印章或按錯公經濟适用房管理;

4、 使用權房:使用權公房:指國家(jiā)或國有企業、事業資去單位投資(zī)興建的住宅,以政府規定的租金河們(jīn)出租給居民的公有住房.俗稱小(xiǎo)産權,業主隻擁有房屋的部分廠討産權,可以永久使用,可以繼承.既承租房,隻能居住,不(bù)能自行雜這轉讓、出租或贈予,最顯著的特征是要交房租;

5、 私産平房:也稱私有住宅,是個人或家(jiā)庭購嗎購買、建造的住宅;在農村，農民的住宅基本上是自建暗到私有住宅。公有住房通(tōng)過住宅消費市場出售給個計我人和家(jiā)庭，也就轉為(wèi)私有住宅。